იპოთეკური სესხები – გამდიდრებული ბანკები და გაღარიბებული მოსახლეობა?! – რეკომენდაციები და რჩევები

განვითარებულ ქვეყნებში ძნელად თუ ვნახავთ ადამიანს, რომელსაც რაიმე სახის სესხი არ აქვს აღებული, თუმცა მისთვის ეს სრულიად ჩვეულებრივი მოვლენაა, რომელიც ყოველდღიურ ცხოვრებას არ უცვლის. ეს ასეც უნდა იყოს. გამომდინარე იქიდან, რომ, სხვა ნორმალურ პირობებში, სესხის გამცემი კერძო პირი თუ ორგანიზაცია, პირველ რიგში, კარგად შეისწავლის მომხმარებლის ფინანსურ მდგომარეობას და ამ მდგომარეობის შესაბამის სესხს გასცემს,  შემდგომში პრობლემა არ უნდა იქმნებოდეს სესხის დაფარვასთან დაკავშირებით. თუმცა, ხშირად ზოგ ქვეყანაში ეს ასე არ ხდება და საქართველო ამის ნათელი მაგალითია. მინდა, სანამ უშუალოდ საკითხზე გადავალ, აღვნიშნო, რომ ჩვენს ქვეყანაში ამ პრობლემის ერთ-ერთი მთავარი მიზეზი შემდეგია – სამომხმარბლო თუ სხვა ტიპის სესხებს ბანკები თუ სხვა კერძო კომპანიები (მაგ, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციები) ძირითადად გასცემენ დოლარში, მოსახლეობის უმეტესობა კი საქართველოში ხელფასს ლარში იღებს, შესაბამისად იზრდება რისკი, რომ კურსთა შორის სხვაობის ცვლილების შემთხვევაში, მომხმარებლის მიერ რეალურად დასაფარი სესხი შემცირდება ან გაიზრდება, ჩვენი ქვეყნის დღევანდელი მდგომარეობიდან გამომდინარე კი თვალლსაჩინოა თუ რომელი ცვლილება უფრო ხშირია ხოლმე. საქართველოს მოსახლეობა, უკვე დიდი ხანია მათ მთავარ პრობლემად იპოთეკურ სესხებს ანუ უძრავი ქონებით გამყარებულ ასახელებს, მიუხედავად იმისა, რომ სესხის არსიდან გამომდინარე, იგი მოქალაქეებს პრობლემის დაძლევასა და მოგვარებაში უნდა ეხმარებოდეს. რეალურად კი ჩვენ გვყავს ისედაც არასახარბიელო ეკონომიკური მდგომარეობის მოსახლეობა, რომელსაც მხრებზე ლოდივით აწევს იპოთეკური სესხები და მოსვენებას არ აძლევს შიში იმისა, რომ ერთხელაც შესაძლოა ვეღარ მოახერხოს ვალის დაფარვა და მისი ოჯახი საცხოვრებლის გარეშე დარჩეს. საინტერესოა ამის მძიმე სიტუაციის მიზეზი მხოლოდ კურსთა შორის სხვაობით მიღბული ზარალია თუ სხვა ისეთი პრობლემებიც არსებობს, როგორიც შეიძლება იყოს მომხმარებელთა არაინფორმირებულობა და სხვა, რა შეიძლება იყოს ამ სიტუაციიდან გამოსავლი. ამ და სხვა აქტუალურ საკითხებზე „თბილისი თაიმსს“ „ბანკების ასოციაციის“ გენერალურ დირექტორი, გიორგი ცუცქირიძე ესაუბრა. იგი დეტალურად საუბრობს ამ საკითხის ირგვილ, გვაძლევს რეკომენდაციებს და პასუხობს იმ კითხვებს, რომლებიც ჩვენს უმტესობას გვიჩნდება ხოლმე.

როგორც წესი, ბანკი სესხს მხოლოდ მოქალაქის ეკონომიკური მდგომარეობის შესწავლის შემდეგ  გასცემს, ანუ მისი გადამხდელუნარიანობის მიხედვით. ამის მიუხედავად, მომხმარებელთა უმეტესობისთვის იპოთეკური  სესხის დაფარვა საკმაოდ დიდი პრობლემაა. რა იწვევს ამას?

–  საბანკო ბაზარზე ბევრი იპოთეკური სესხის პროდუქტია. ამ პროდუქტებს შორის მცირე განსხვავებებია, მაგრამ ისინი ერთი და იგივე ფილოსოფიით მოქმედებენ:  კლიენტების საცხოვრებელი საჭიროებების დაფინანსება, მათ შემოსავალზე, პუნქტუალურობაზე და სესხის რეგულარულად  დაფარვის უნარზე  დაყრდნობით;

საპროცენტო განაკვეთების თანდათანობით კლებამ და ბაზრის ლიბერალიზაციამ ხელი შეუწყო იპოთეკური კრედიტის განვითარებას და სხვადასხვა პროდუქტების შექმნას. საცხოვრებელი სახლის სესხების საშუალებით კლიენტები ან საცხოვრებელი ადგილის პრობლემის მოგვარებას ცდილობენ, ან უძრავ ქონებაში ინვესტირებით უსაფრთხოებას უზრუნველყოფენ. საკრედიტო დაწესებულებები სესხებს გასცემენ ფიზიკურ პირებზე (საცალო კლიენტები), რათა მათ საცხოვრებელი საჭიროებები დაიკმაყოფილონ. სესხების თანხის ოდენობა თავისუფლად განისაზღვრება საკრედიტო დაწესებულებების მიერ.

მსურს გავმარტო, რომ უძრავი ქონების გირაოთი გაცემული სესხი სულაც არ ნიშნავს ავტომატურად იპოთეკურ სესხს, რადგან უძრავი ქონების გირაოთი ფიზიკურ ან იურიდიულ პირებზე გაცემული სესხები შეიძლება იყოს ან ბიზნეს სესხი ან სამომხმარებლო სესხი;

იპოთეკური დაკრედიტების მიზანია საცალო კლიენტების შემდეგი საჭიროებების დაფინანსება: სახლების ან სამუშაო შენობების შესყიდვა, აშენება, დასრულება ან გაფართოება, გაუმჯობესება, შეკეთება ან გარემონტება, სახლის ან სამუშაო შენობის ასაშენებლად მიწის შესყიდვა; ფასადების მოპირკეთება და საერთო ადგილების გაუმჯობესება; სხვა ბანკების მიერ გაცემული იპოთეკური სესხების გადაფარვა ანუ პორტირება.

როგორ და რა ბერკეტებით რეგულირდება იპოთკური სესხების გაცემა და პირობები?

–  იპოთეკური სესხის გაცემა რამდენიმე ფაქტორის გათვალისწინებით ხდება. მაგალითად პროფესიული საქმიანობის მიხედვით, იპოთეკური სესხების მიმღებნი შეიძლება იყვნენ: დამოუკიდებლად მომუშავე პროფესიონალები (ექიმები, იურისტები, ინჟინრები, მხატვრები, ქიმიკოსები და ა.შ.); ფიზიკური პირები, რომლებიც არ ეწევიან კომერციულ საქმიანობას (მაგ. სახელმწიფო და კერძო სექტორის მომუშავეები) ან  ფიზიკური პირები, რომლებიც ეწევიან კომერციულ საქმიანობას, როცა დაფინანსებული უძრავი ქონება ექსპლუატაციისათვისაა გამიზნული და არა მფლობელის მიერ დაკავებისათვის.

იპოთეკური სესხების განაცხადების შეფასება ბევრი ფაქტორის გათვალისწინებას  გულისხმობს, მაგალითად: კრედიტუნარიანობა (სესხის დაფარვის უნარი), შემოსავალი, ვალდებულებები, ფინანსური მდგომარეობა, პირადი და ოჯახური მახასიათებლები, პროფესიული სტატუსი (დასაქმების მუდმივობა, პერსპექტივები, განათლების დონე და ა.შ.), საკრედიტო ქცევა (ფინანსური გადახდისუნარიანობა)

რაც შეეხება სხვა ფაქტორებს, ესენია თავად უძრავი ქონების ხარისხი: უძრავი ქონების ღირებულება და  საკუთარი მონაწილეობა და მოთხოვნის უზრუნველყოფა, რაც მოიცავს იპოთეკის წინასწარი აღნიშვნას და საგარანტიო წერილების მიღებას.

რამდენად კარგად არიან ინფორმირებულები იპოთეკური სესხის შესახებ. რამდენად ინტერესდებიან სესხის პირობებითა და დეტალებით? დეზინფორმაცია ხომ არ ქმნის შემდეგ პრობლემას?

–  რათა პასუხი გაეცეს კლიენტთა ჩვეულ კითხვას `რამდენი ფულის სესხება შემიძლია ჩემი საცხოვრებელი საჭიროებების დასაკმაყოფილებლად? ბანკებმა ყველა ზემოთ მოყვანილი ფაქტორი უნდა გაითვალისწინონ. ასევე მხედველობაში მიიღება კრედიტუნარიანობასთან, კრედიტის ხარისხთან და მოთხოვნის უზრუნველყოფასთან დაკავშირებული კონკრეტული საკითხები, სასესხო განაცხადის შეფასებისას იქმნება წარმოდგენა კლიენტის ვინაობაზე, მის გადახდისუნარიანობაზე და ვალდებულებების სათანადოდ მომსახურების უნარზე.

პროცედურული ნაწილი ითვალისწინებს ორ მხარეს: კლიენტის შეფასებას და კლიენტის ინფორმირებულობას. კლიენტის შესაძლებლობის შეფასებისას ბანკები  ითვალისწინებენ შემდეგ ფაქტორებს :

კლიენტის ასაკი, სასურველი ასაკია 21-დან 70 წლამდე. სესხის ვადიანობა მით  უფრო მციდება, რაც უფრო ასაკიანია მსესხებელი. ბანკები თავად განსაზღვრავენ ასაკობრივ კრიტერიუმებს, რაც ზემოთ მოყვანილი ასაკის ტიპური დიაპაზონისაგან ოდნავ გადახრებს გულისხმობს.

ოჯახის შემოსავალი, ყველაზე მნიშვნელოვანი კრიტერიუმი პირადი ან ოჯახის შემოსავალია, რაც მხედველობაში მიიღება კლიენტის მთლიან სავალო ვალდებულებასთან ერთად. ბანკები განაცხადის განხილვისათვის აწესებენ საწყის მინიმალურ პირად ან ოჯახის შემოსავალს.

ფინანსური მდგომარეობა: კლიენტის არსებული უძრავი ქონება ახალი სესხის გაცემამდე. კლიენტმა უნდა წარმოადგინოს უძრავი ქონების ფლობის დამადასტურებელი დოკუმენტაცია, ბანკი დაადასტურებს მეორე საცხოვრებელი ადგილის, მიწის ნაკვეთების და ა.შ. არსებობას.

პირადი და ოჯახური მახასიათებლები: მომავალი კლიენტის ოჯახური მდგომარეობა, მათი საცხოვრებელი ადგილი, საკუთარია თუ ქირაობს, რამდენი წელია იგივე ადგილზე ცხოვრობს, სამუშაო ადგილის მისამართი; პროფესიული მდგომარეობა და პერსპექტივები: მუშაობის მუდმივობა, პროფესიული საქმიანობა, წარსულის გამოცდილება, თანამდებობა, დასაქმების სააგენტო, დამსაქმებელი და ა.შ.

ბანკები მომავალი მსესხებლების კრედიტუნარიანობის შეფასებისას, როგორც წესი, ითხოვენ შემდეგი სახის თანმხლებ დოკუმენტაციას:პირადობის მოწმობის ასლი, ბოლო დროის საგადასახადო საბუთები, უძრავი ქონების საბუთი, ბოლო დროის სახელფასო უწყისიდან ამონაწერი მინიმუმ 3 თვის მაინც, ცნობა დასაქმების ადგილიდან და ა.შ.

ბანკები მხედველობაში ასევე იღებენ კლიენტის სანდოობას: კლიენტის სანდოობისა და საბანკო ბაზართან თანამშრომლობის გადამოწმება ბანკის საკუთარ ჩანაწერებზეა დამოკიდებული, და ასევე საკრედიტო ბიუროების “თეთრი სიის” ჩანაწერებზე. განმცხადებლის ბანკთან გრძელვადიანი და შეუფერხებელი თანამშრომლობა ასევე მიიღება მხედველობაში, რადგან უფრო უსაფრთხოა ისეთი მომავალი კლიენტის შეფასება, რომელსაც ბანკთან თანამშრომლობის ისტორია აქვს.

ბანკისათვის არანაკლებ მნიშვნელოვანია სესხის გაცემის შედეგად შესაძლო ფინანსური ზარალი. ამ შემთხვევაში ბანკი ყურადღებით ამოწმებს გადაუხდელ ჩეკებს, ქვითრებს, საგადახდო დავალებებს და ა.შ. რომელიც საკრედიტო ბიუროს ჩანაწერებითაა გათვალისწინებული. ბანკები თავიანთ ჩანაწერებში ასევე ამოწმებენ ვადაგადაცილებებს, დაუფარავ პროცენტს, სესხის პირობებისადმი დაუმორჩილებლობას. კლიენტის საკრედიტო ხარისხის შეფასება ასევე უნდა მოიცავდეს უძრავი ქონების ღირებულების შეფასებას: ბანკები როგორც წესი აფინანსებენ ქონების ღირებულების ნაწილს (შესყიდვის კონტრაქტის საფუძველზე) ან ქონების კომერციული ღირებულების ნაწილს (ბანკის ქონების ექსპერტის შეფასების საფუძველზე). მშენებლობის შემთხვევაში ბანკები აფინანსებენ კონტრაქტის ღირებულების ნაწილს.

რაც შეეხება კლიენტის ინფორმირებულობას, ბანკი პირველ რიგში მათ სთავაზობს ამა თუ იმ იპოთეკური სასეხებო პროდუქტის მახასიათებლების გაცნობას, ეხება ეს უზრუნველყოფის პირობებს, საპროცენტო განაკვეთებს, სესხის დაფარვის ვადებს, ასევე სესხის არდაფარვისას წარმოქმნილ ვალდებულებებს და ა.შ. მაგალითად, დღეს სულ უფრო პოლპულარულია კლიენტებისათვის იპოთეკური პროდუქტების შეთავაზება საკუთარი მონაწილეობის პირობით. ბანკებს სურთ დაინახონ ქონების შესყიდვაში ან მშენებლობაში კლიენტის საკუთარი მონაწილეობა. ბანკის დაფინანსებამ არ უნდა გადააჭარბოს მშენებლობის ბიუჯეტის 70%-ს, რათა უზრუნველყოფილ იქნას მსესხებლის საკუთარი მონაწილეობა. როგორც წესი ასეთ დროს წლიური საპროცენტო განაკვეთი 1.5 -2 პროცენტით ნაკლებია ვიდრე ჩვეულებრივი იპოთეკური სესხისას.

რას ურჩევდით ბანკებს სიტუაციის დასარეგულირებლად და გასაუმჯობესებლად?

–  სამწუხაროდ კლიენტების უმრავლესობა ზერელად ეკიდება ბანკთან ურთიერთობას, რაც შემდეგ მათ საკმაოდ ძვირი უჯდებათ. ბოლომდე არ კითხულობს საკრედიტო ხეკშეკრულების პირობებს, მათ შორის სესხის არდაფარვის შემთხვევაში ბანკის მხრიდან მოსალოდნელ სანქციებს. პრობლემების შექმნისას არ მიდის ბანკში, პირიქით ემალება ბანკს. უნდა გვახსოვდეს, რომ რესტრუქტურიზაცია პირველ რიგში სწორედ კლიენტის ინტერესებს ემსახურება. ამიტომ, თუ შეგვექმნება დროებითი ხასიათის პრობლემები უნდა ვაცნობოთ ბანკს და ბანკის კრედიტოფიცერთან კონსულტირებით შეგვიძლია ავირჩიოთ სესხის დაფარვის დროებითი გადავადების ან რესტრუქტურიზაციის სხვა ფორმა.

რამდენად მორგებული შეიძლება იყოს იპოთეკური სესხის ხელშეკრულება მომხმარებლისთვის?

–  კლიენტისადმი მოთხოვნის უზრუნველყოფის შემოწმება-შეფასებამ უნდა მოიცვას იპოთეკური სესხების შემდეგი მისაღები გარანტიები:

პირველ რიგში ეს არის საგირავნო უზრუნველყოფა: როგორც წესი, იმ ქონების შესახებ წინასწარი დატვირთვა, რომლის შესყიდვაც ფინანსდება. მისაღებია წინასწარი დატვირთვის დარეგისტრირება მეორე ქონებაზე და არა იმაზე, რომელიც ფინანსდება, რომელიც ასევე ეკუთვნის მევალეს ან გარანტიის გამცემს. წინასწარი დატვირთვა, როგორც წესი სესხის ღირებულების 120%-130%-ია.

წინასწარი დატვირთვა იპოთეკის შესყიდვის ოფციაა. იგი დროებითი იპოთეკის სახეა, რომელიც შეიძლება მუდმივი გახდეს. წინასწარი დატვირთვის რეგისტრაციას სასამართლოს ორდერი სჭირდება, იგი რეგისტრირდება იპოთეკურ რეესტრში და შენიშვნაში მიეთითება, რომ დატვირთვა დროებითია.

ტერმინი “იპოთეკა” აღნიშნავს იმ რეალური უფლების დაწესებას, რომელიც უზრუნველყოფს კრედიტორის მოთხოვნის პრივილეგირებულ დაკმაყოფილებას ამ ქონებაზე. იპოთეკა ყველაზე მძლავრი რეალური უფლება და ყველაზე უსაფრთხო გირაოა.

თავის მხრივ ტერმინი “გირაო” აღნიშნავს რეალური უფლების დაწესებას მესამე მხარის ნივთებზე, რომელიც უზრუნველყოფს კრედიტორის მოთხოვნის პრივილეგირებულ დაკმაყოფილებას ამ ნივთებზე. დამგირავებელი ამ ნივთის მფლობელი უნდა იყოს, ამიტომ გირავნობის ხელშეკრულებაში უნდა განისაზღვროს მოთხოვნა და აღიწეროს გირაოდ ჩადებული ნივთი.

დაფინანსების მიზნის შემოწმება-შეფასების კონტექსტში, ბანკები კლიენტებს სთხოვენ  წარმოადგინონ ქონების თანმხლები დოკუმენტაცია (კონტრაქტი, გეგმა, მშენებლობის ბიუჯეტი და ა.შ.) თითოეული ტიპის სესხისათვის (სახლის შესყიდვა, მშენებლობა, შეკეთება, რემონტი, მიწის შესყიდვა, სამსახურის შენობა), რათა გადაამოწმონ სესხის მიზნობრიობა, ქონების ღირებულება და მშენებლობის ხარჯები, და თვალყური ადევნონ სამუშაოს მიმდინარეობას. კლიენტის რეგულარული გადახდის უნარის შეფასებისას ხდება ყოველწლიური გადახდების შემოწმებაც, რომელმაც არ უნდა გადააჭარბოს მსესხებლის შემოსავლის 30-40 პროცენტს.

საკმაოდ ხშირად, მსესხებლებს სურთ დაუყოვნებლივ გაიგონ, მიიღებენ თუ არა სესხს, და რა ოდენობით. ბანკები ამ მოთხოვნას აკმაყოფილებენ წინასწარი დამტკიცების პროცესის საშუალებით. ბანკები წინასწარ აფასებენ დაკრედიტების კრიტერიუმებს და კლიენტებს სთავაზობენ სესხის წინასწარ დამტკიცებას. ეს შეთავაზება სესხის პირობების თვალსაზრისით საბოლოოა მოცემული მომენტისათვის, მაგრამ არ გულისხმობს, რომ ბანკი ვალდებულია გასცეს სესხი, რადგან სესხის წინასწარი დამტკიცება პირობითი დამტკიცებაა.

ბანკის ოფიცერი ავსებს სასესხო განაცხადს, ჩასვამს ზემოხსენებულ პარამეტრებს და კლიენტს სთავაზობს ამგვარ გადაწყვეტას. ამ გზით კლიენტს ექმნება პირველი შთაბეჭდილება იმ თანხის შესახებ, რაც მას შეუძლია ისესხოს. უნდა აღინიშნოს, რომ სესხის საბოლოო დამტკიცება და გაცემა მას შემდეგ ხდება, რაც ქონებრივი უფლებები გადამოწმდება და მოთხოვნების უზრუნველყოფა მოხდება (წინასწარი დატვირთვის რეგისტრაცია, ფასიანი ქაღალდების გირაოში ჩადება, მოთხოვნების მიწერა და ა.შ.).

სახლის შესასყიდად გაცემული სესხებს ფიქსირებული ან ცვლადი საპროცენტო განაკვეთები ერიცხება, ვადიანობა კი 3-დან 10 წლამდეა. ბანკის ოფიცრები კლიენტს უთანხმებენ ყოველთვიური შენატანის ოდენობას, რაც მსესხებლის შემოსავლის, ვალებისა და სხვა ვალდებულებების, ასევე ასაკის მიხედვით განისაზღვრება.

ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი ძალაში შედის ხელშეკრულებაზე ხელის მოწერის შემდეგ და უცვლელი რჩება შეთანხმებული პერიოდის განმავლობაში (1, 2, 5, 10 წ) ან სესხის საბოლოო დაფარვამდე. იგი ხელს უწყობს ოჯახის შენატანების დროულ დაგეგმვას და წარმოადგენს საპროცენტო განაკვეთების მერყეობის რისკისაგან თავდაცვის მექანიზმს. ამავე დროს, კლიენტმა ზუსტად იცის, თუ რა ოდენობის თანხა მიდის სესხის ყოველთვიურ გადახდებზე. სესხის ადრეული ნაწილობრივი ან სრული დაფარვის შემთხვევაში მსესხებელს ეკისრება ადრეული დაფარვის ჯარიმა.

ცვლადი საპროცენტო განაკვეთი ძალაში შედის ხელშეკრულებაზე ხელის მოწერის შემდეგ და იცვლება სესხის დაფარვის პერიოდის განმავლობაში. ბანკს უფლება აქვს დაკრედიტების საბაზისო განაკვეთი ნებისმიერ მომენტში შეცვალოს, შესაბამისი წესების, ბაზრის მდგომარეობის, ფულის ღირებულების მისი შეხედულებისამებრ გათვალისწინებით. ცვლადი საპროცენტო განაკვეთები მსესხებელს საშუალებას აძლევს ისარგებლოს საპროცენტო განაკვეთების რყევებით (საპროცენტო განაკვეთების კლების მოლოდინი). სესხის ადრეული ნაწილობრივი ან სრული დაფარვის შემთხვევაში მსესხებელს, როგორც წესი, არ ეკისრება ადრეული დაფარვის ჯარიმა.

როგორც წესი, სასესხო განაკვეთების ცვლილება მიჰყვება შემდეგ ცვლილებებს. ესენია: საქართველოს შემთხვევაში ეროვნული ბანკის რეფინანსირების ოპერაციების მინიმალური  განაკვეთი ან LIBOR -ის განაკვეთი(უცხოურ ვალუტაში გაცემული სესხებისას)

აღსანიშნავია, რომ საერთოდ, იპოთეკური სესხების კლიენტთა მთლიანი დაკრედიტების ხარჯი შეიცავს:

• სესხის ნომინალური ანუ წლიური საპროცენტო განაკვეთი (ფიქსირებული ან ცვლადი)
• სასესხო განაცხადის შემოწმების, ფაილის შექმნის და ყოველთვიური გადახდების შესახებ ინფორმაციის გამოგზავნის ხარჯები;
• ბანკთაშორისი შემოთავაზებული განაკვეთი(ცვლადი საპროცენტო განაკვეთისას);
• ტექნიკური შეფასების მოსაკრებელი (ქონების ღირებულების შეფასება, მშენებლობის ხარჯები, მუშაობის მიმდინარეობა).

შეფასებას ახდენენ ბანკის ქონების ექსპერტები. იურიდიული შემოწმების მოსაკრებელი (ქონებრივი უფლების შემოწმება, წინასწარი დატვირთვის რეგისტრაცია, მიწის რეესტრში რეგისტრაცია, იპოთეკურ რეგისტრში რეგისტრაცია და ა.შ.).

რაც შეეხება პროცედურას, წინასწარი და საბოლოო დამტკიცების შემდეგ ბანკის ოფიცრები აკეთებენ შემდეგს: შესაბამისი სესხის კონტრაქტის მომზადება, დანართებითურთ, და სასესხო კონტრაქტის ხელის მოწერა მომავალი მსესხებლის, გარანტიის გამცემის (თუ ასეთი არის) და ბანკის წარმომადგენლების მიერ.

სესხის გაცემისას, ბანკის ოფიცრები ზრუნავენ იმაზე, რომ კლიენტის დარჩენილი დაუფარავი მოსაკრებლები გადახდილ იქნას (მომზადების, იურიდიული და ტექნიკური შემოწმების და ა.შ. მოსაკრებლები). ამ დროს ოფიცრები იმასაც ამოწმებენ, რამდენად სრულად გაიგო კლიენტმა ხელშეკრულებით მასზე დაკისრებული ვალდებულებები, სესხის დაფარვის მეთოდი და თითოეული გადახდის ოდენობა (იპოთეკური სესხების დაფარვა, როგორც წესი, ხდება ყოველთვიური ამორტიზაციის გადახდებით); თითოეული ამორტიზაციის გადახდა შედგება პროცენტისაგან, რომელიც მიიღება სესხის დაუფარავი ნაწილის გამრავლებით საპროცენტო განაკვეთზე, და ამორტიზაციის თანხისაგან (სესხის ძირითადი თანხის ნაწილი) რომელიც თითოეულ გადახდას შეესაბამება. სასესხო ვალდებულების ვადაგადაცილებული დაფარვა კლიენტს გადაუხდელობის პროცენტს აკისრებს.

კლიენტებს ბანკებთან ურთიერთობაში წარმოექმნებათ გაუგებრობები ადრეული ნაწილობრივი ან სრული დაფარვის დროს. მსესხებლებს აქვთ უფლება სესხები ვადის დადგომამდე დაფარონ. ეს დაფარვა შეიძლება იყოს ნაწილობრივი ან სრული, ანუ მსესხებელმა შეიძლება მისი ნაწილი დაფაროს, ან სესხი სრულად გადაიხადოს. მაგრამ პრობლემა წარმოიქმნება იმის გამო, რომ ბოლომდე არ კითხულობენ საკრედიტო ხეკშეკრულების პირობებს, რომლის თანახმადაც სასესხო ხელშეკრულებები ადრეული გადახდის შემთხვევაში გარკვეულ გადასახდელებს ითვალისწინებს. ეს თანხები გამოითვლება გადახდილი სესხის თანხის პროცენტული ნაწილის საფუძველზე, ან წინასწარგანსაზღვრულ პროცენტის თანხას უდრის. (მაგ. სამი ან ექვსი თვის პროცენტის თანხას).

როგორც წესი, ბანკები ადრეული დაფარვის ჯარიმას ფიქსირებულ პროცენტიან სესხებზე აკისრებენ, ეს კი, როგორც ავღნიშნე, მსესხებლების მხრიდან უკმაყოფილების მიზეზი ხდება. ისინი ამბობენ, რომ ეს პირობა უსამართლოა. ბანკები მიჰყვებიან მოვლენებს და ცდილობენ, ხელშეკრულების შესაბამის ნაწილში შეიტანონ დეტალური ინფორმაცია იმის შესახებ, თუ რატომაა დაწესებული ადრეული გადახდის ჯარიმა, და ასევე მასთან დაკავშირებული ხარჯების შესახებ. ამიტომ, კლიენტები, ხელშეკრულებაზე ხელის მოწერისას, უნდა იცნობდნენ ადრეულ გადახდასთან დაკავშირებულ ხარჯებს, ბანკს კი უფლება აქვს აიღოს ეს ჯარიმა, თუ ეს გათვალისწინებულია ხელშეკრულებითი ურთიერთობით.

ბანკები რა სირთულეს აწყდებიან მომხმარებელთან ამ სესხის დაფარვის დროს?

–  ეს პირველ რიგში ეხება დავალიანებების ან მუდმივი დავალიანებების ეტაპებს. გადახდის დროებითი დაგვიანების შემთხვევაში, ბანკის ოფიცრებმა მსესხებლებს უნდა აცნობონ შედეგების შესახებ, დღეს ეს ხდება სმს- ების დაგზავნით და ტელეფონის მეშვეობით, მაგრამ პრობლემა იმაშია, რომ როდესაც კლიენტებს წარმოექნებათ დროებითი პრობლემები ისინი ზოგჯერ და სამწუხაროდ არც თუ იშვიათად არ ცდილობენ ბანკთან პრობლემასთან დაკავშირებული საკითხებზე, იქნება ეს შემოსავლის შემცირება თუ სამსახურში წარმოქნილი პრობლემები, ინფორმირებულობას, რაც შეიძლება მოგვარდეს ნაკლები პრობლემებით თუნდაც რესტრუქტურიზაციის გზით. ხოლო თუ კლიენტმა სამი გადახდა გამოტოვა, სესხი მოქმედი ნორმატიევის მიხედვით ხდება საეჭვო, რაც ბანკისაგან მოითხოვს შესაბამისი თანხის დარეზერვედბას. კერძოდ, სესხის დასაფარი თანხის 50 %-ის ოდენობით და გადაეცემა მუდმივი დავალიანების რეჟიმს, რასაც კლიენტისათვის სხვა შედეგები მოჰყვება და იწყება სესხის ამოღების კანონიერ ღონისძიებათა ეტაპი: ბანკის ოფიცრები თანამშრომლობენ ბანკის იურიდიულ დეპარტამენტთან, ან როგორც წესი აღმასრულებელ კომპანიებთან და ცდილობენ ვალი ამოიღონ სავალდებულო აღმასრულებელი ღონისძიებებით (საგადახდო დავალება, დაყადაღება, იძულებითი გაყიდვა, ვალების კოლოკაცია, ამოღება).

თქვენი ინფორმაციით, როგორია ევროპულ ქვეყნებში ბანკების და მომხმარებლების ურთიერთობა, რამდენად განსხვავდება ჩვენი რეალობიდან, ასევე საინტერსოა საპროცენტო განაკვეთი იქ რამდენად არის დაბალანსებული მოსახლეობის გადახდისუნარიანობასთან?

– ჩვენი საბანკო პრაქტიკა ევროპულ ქვეყნებში მომხამარებელთან ურთიერთობის იდენტურია, რაც პირველ რიგში მომხმარებლის ინფორმირებულობას ითვალისწინებს. დღეს ჩვენთანაც მოქმედებს ეროვნული ბანკის მიერ მიღებული ინსტრუქცია კლიენტებისათვის ფინანსური ინფორმაციის მიწოდების შესახებ, რაც ითვალისწინებს სესხის, მათ შორის იპოთეკური სესხის აღებამდე მომხმარებლის მაქსიმალურ ინფორმირებულობას იპოთეკური სესხის ყველა ძირითად მახასიათებელზე(ვადიანობა, დაფარვის გრაფიკი, საპროცენტო განაკვეთი, შეღავათიანი პერიოდი, პირსაგამტეხლო და ა.შ.). არის განსხვავებებიც. ეს პირველ რიგში  შეეხება საგადასახადო ასპექტს, ევროპულ ქვეყნებში პროცედურა ასეთია: კლიენტებს, რომელთაც მიიღეს იპოთეკური სესხები პირველადი საცხოვრებლის შეძენის მიზნით, ბანკისაგან, რომელმაც გასცა ეს სესხი, ითხოვენ სესხის პროცენტის გადახდის სერტიფიკატს. ბანკი გასცემს ამ სერტიფიკატს; მასში აღნიშნულია, რომ კლიენტმა მიიღო იპოთეკური სესხი პირველადი საცხოვრებელი ადგილის შესაძენად და ნაჩვენებია ამ სესხზე გადახდილი პროცენტის ოდენობა ფისკალური წლის განმავლობაში. ამ სერტიფიკატის საფუძველზე და საგადასახადო დეკლარაციის შინაარსის მიხედვით, კლიენტებს აქვთ უფლება იპოთეკურ სესხზე ფისკალური წლის განმავლობაში გადახდილი პროცენტი გამოაკლონ თავიანთ დაბეგვრად შემოსავალს.

დღეს ბევრი მიკროსაფინანსო ორგანიზაცია გასცემს იპოთეკურ სესხს. მათი პირობები და მოთხოვნები ბანკებთან შედარებით მარტივია, თუმცა უფრო სარისკო. ამის გამო, ხომ არ იკლო ბანკში იპოთეკურ სესხზე მოთხოვნამ და ამან ხომ არ განაპირობა მაღალი საპროცენტო განაკვეთები?

– მიკროსაფინანსო ორგანიზაციების ბანკებთან შედარება  არასწორია, რადგან, ჯერ ერთი მათ დაწესებული აქვთ ლიმიტი, რაც ერთ მსესხებელზე მაქსიმუმ 50 000 ლარის გაცემას ითვალისიწინებს ანუ მათ დაწესებული აქვთ ჭერი, რომლის ზევითაც სესხს ვერ გაცემენ. თუ დღევანდელი კურსით ამ თანხას გადავიყვანთ აშშ დოლარში გამოვა დაახლოებით 20 000 დოლარი. ეს ის თანხა არ არის, რომლითაც ჩვენ რაიმე სერიოზული უძრავი ქონების შეძენას შევძლებთ. გარდა ამისა საპროცენტო განაკვეთები შედარებით მაღალია ვიდრე კომერციულ ბანკებშია. მიკროსაფინანსო ორგანიზაციები  ძირითადად გასცემენ არა იპოთეკურ სესხებს, უძრავი ქონების შესაძენად ან თუნდაც რემონტისათვის, არამედ ბიზნეს სესხებს, უძრავი ქონების უზრუნველყოფით, პირველ რიგში მეწარმე ფიზიკურ პირებზე იქნება ეს მიკრო მეწარმე, მცირე მეწარმე თუ ინდმეწარმე პირი.

მარიამ ტაკაშვილი