იპოთეკური სესხი განეკუთვნება იმ კატეგორიას, რომლის აღების დროსამ მომხმარებლები განსაკუთრებულ სიფრთხილესა და ყურადღებას უნდა იჩენდნენ, რადგან ეს არის გრძელვადიან ვადაში აღებული დიდი ოდენობის თანხა უძრავი ქონების შესაძენად, რომელიც ასევე გამყარებულია უძრავი ქონებით. როგორც ვიცით, თუ მომხმარებელი ვერ ფარავს აღნიშნულ სესხს, ბანკი ვალდებულია მას გაუყიდოს ის უძრავი ქონება, რომლითაც ეს სესხი უზრუნველყო. ბოლო დროს კი გავრცელდა ინფორმაცია, რომ ბანკები ვეღარ შეძლებდნენ გაეყიდათ აღნიშნულ შემთხვევაში მომხმარებელთა ბინები. ამ აზრის სისწორის გადასამოწმებლად ვესაუბრე „საზოგადოება და ბანკების“ საბანკო პროდუქტების ექსპერტს, ანა ალიბეგაშვილს, მან ჩვემთან საუბრისას აღნიშნულ გავრცელებულ ინფორმაციას მცდარი უწოდა.
მართალია გავრცელებული ინფორმაცა ბანკებისა და იპოთკარების შსახებ, რომ ბანკებს აღარ შეეძლებათ იპოთეკარებს გაუყიდონ ბინები თუ ისინი სესხს ვერ დაფარავენ?
– დავიწყოთ იქიდან თუ რა არის იპოთეკური სესხი. პროდუქტი, რომელსაც კომერციული ბანკი სთავაზობს მომხმარებელს, ხელს უწყობს შეიძინოს ბინა, ააშენოს ან გაარემონტოს, ამის უზრუნველყოფა კი არის უძრავი ქონება. ძირითადად, 80%-დან 90%-მდე გასცემს სესხის სახით კომეციული ბანკი, უზრუნველყოფის შეფარდებიდან გამომდინარე – ვთქვათ, თუ ბინა ღირს 100 000 ლარი, 90 000 ლარს გასცემს ბანკი და დანარჩენს ფარავს მომხმარებელი საკუთარი სახსრებით. თუ არ აქვს დანაზოგი, შეუძლია მეორე უძრავი ქონება წარმოადგინოს და ორი უძრავი ქონების უზრუნველყოფით სრულად აჩვენოს ის.
იპოთეკური სესხი არ გაიცემა ერთი და ორი წლით, ეს არის ხანგრძლივი სესხი, შესაბამისად, 10-15 წელი არის ძირითადად საქართველოში ის ვადა, რომელშიც გაიცემა იპოთეკური სესხი და უზრუნველყოფილია უძრავი ქონებით. უძრავი ქონებით იმიტომ, რომ საპროცენტო განაკვეთი არის, ვთქვათ, სესხზე დაბალი, იმიტომ რომ მიზნობრიობა არის შეზღუდული და დაცული. რას ნიშნავს უძრავი ქონებით უზრუნველყოფა – ის რისკი, რომელიც ბანკს აქვს შეწონილი, არის უძრავი ქონებით გამყარებული, შესაბამისად, მომხმარებელი არის პასუხისმგებელი, რომ, იმ შემთხვევაში, თუ ის ვერ მოახერხებს ამ სესხის დაფარვას, უძრავი ქონების გაყიდვა მოხდება და სრულად ანაზღაურდება სესხი.
რამდენად კარგად არიან ხოლმე მომხმარებლები ინფორმირებულნი იპოთეკური სესხის აღებისას?
– როდესაც მომხმარებელი ვეღარ ემსახურება სესხს და ხდება ვადაგადაცილება, ყველა ბანკს აქვს თავისი სტანდარტი. ყველას აქვს თავისი პირობა, თუ როდის გადადის ბინის გაყიდვის საქმის წარმოებაში. რაც შეეხება შეღავათს, თუ რას სთავაზობს ბანკი. მომხმარებელი თავიდან, პირველი პრობლემის წარმოქმნის შესახებ რაც უფრო დროულად ჩააყენებს საქმის კურსში ბანკს, მას ექნება გადაწყვეტილების მისაღებად მეტი დრო, რომ ორი ან სამი ტიპის შეღავათი გაუკეთოს მომხმარებელს, ან არჩევანის წინაშე დააყენონ, ანუ მოარგონ კონკრეტულად მას, ან ვთქვათ, მხოლოდ და მხოლოდ ერთი შეთავაზება გაუკეთონ. ეს არის ძალიან ინდივიდუალური და ბანკი ამ გადაწყვეტილებას კომიტეტზე იღებს.
შესაძლებელია, რომ ექვსი ან სამი თვის განმავლობაში სრული საშეღავათო პერიოდი დაიშვას ან ამ პერიოდის განმავლობაში დაშვებული იქნას და მომხმარებელს შეეძლოს მხოლოდ პროცენტის გადახდა და რაც ამ პერიოდში ექნებოდა ძირი გადასახდელი, გადანაწილდეს სესხის დარჩენილ ვადაზე ან უბრალოდ მთლიანად, სამი შენატანი გადავიდეს სესხის ვადის ბოლოს და სესხის ვადა გაგრძელდეს. შესაბამისად, არსებობს რაღაც რესტრუქტურიზაციის ფორმები, რომელსაც ბანკი მიმართავს და ახორციელებს. უბრალოდ, პრობლემა წარმოიქმნება ხოლმე მაშინ, როდესაც სესხი ვადაგადაცილებულია. თუ ჩვენ თადარიგს დავიჭერთ და უფრო ადრე მივმართავთ ბანკს, შესაძლებელია, რომ ბევრად უფრო კარგი პირობა მივიღოთ და ამით საკრედიტო ისტორიაც არ გავიფუჭოთ. იმიტომ რომ, წინააღმდეგ შემთხვევაში, აუცილებელი იქნება და, ძირითადად, 30% შემთხვევაში, ბანკი ითხოვს მომხმარებლისგან დავალიანება გაასწოროს, ანუ დაეწიოს გრაფიკს და შემდგომ ეხმარებიან და უკეთებენ გარკვეულ შეღავათს.
რამდენად ხშირია დარღვევები, დაახლოებით რა პროცენტია ბანკების მიერ გაყიდული ბინები?
– ამის სტატისტიკა არსებობს და ჩვენ გავაკთეთ კვლევა. აღსრულების ეროვნული ბიუროდან გამოვითხოვეთ მონაცემები, რომელშიც მოცემულია ზუსტად, ვთქვათ, 2015 წლის განმავლობაში რამდენი ბინა გაიყიდა აუქციონზე. ეს არის 1410 ბინა, აქედან მხოლოდ 27% არის კომერციული ბანკების მოთხოვნის საფუძველზე აუქციონის წესით გაყიდული. აქვე მინდა ხაზი გავუსვა, რომ ეს არის სრული მონაცემები, პროცენტული შედარება კომეციული ბანკების სასესხო პორთფელისა და ვთქვათ, მიკროსაფინანსოების, ან ფიზიკური პირების არის არასწორი, იმიტომ რომ ძალიან დიდი სასესხო პორთფელი აქვთ ბანკებს და არ მუშაობენ მხოლოდ ფიზიკურ პირებზე,ისინი იურიდიულ პირებზეც გასცემენ სესხებს და რამდენადაც ჩემთვის ცნობილია, 67% – ში სესხის წილი უკავია მიწისთვის ან ბიზნესისთვის გაცემულ სესხებში კომერციულ ფართებს და ა.შ. მაჩვენებელი არის საკმაოდ დაბალი, თუმცა, 2014 წელთან შედარებით არის მცირედით, თუ არ ვცდები, 4%-ით გაზრდილი. თუმცა, კიდევ ერთხელ ხაზს გავუსვამ, კომერციულო ბანკების სასესხო პორთფელთან მიმართებით ეს არის ძალიან დაბალი.
რაიმე სახის ცვლილება ხომ არ იგეგმება იპოთეკარებისა და ბანკების ურთიერთობასთან მიმართებით ან თქვენ ხომ არ მიგაჩნიათ, რომ საჭიროა რაღაც კონკრეტული ცვლილებების შეტანა?
– იმდენად დაცულია მომხმარებლის ინტერესი და ამ შემთხვევაში ეროვნული ბანკი არის შუამავალი და მას მომხმარებლების დაცვის იმდენად ძლიერი სისტემა აქვს, რომ არ მგონია, კომერციულ ბანკთან მიმართებით, საჭირო იყოს დამატებით მომხმარებლის ინტერესების დაცვა. სესხის გაცემის დროს კრედიტოფიცერი მაქსიმალურ ინფორმაციას აწვდის მომხმარებელს, იმიტომ რომ ეს მათი ინტერესია. კომერციულ ბანკს არ აინტერესებს გაუპრობლემდეს სესხი და მომხმარებლის უძრავი ქონების ხელყოფით არ არის დაინტერესებული. პირიქით, წარმოიდგინეთ, რომ ერთი გაყიდული ბინაც კი მომხმარებელთა ფართო მასაზე უარყოფითად მოქმედებს. აქ უკვე ერევა სამეზობლო, სამეგობრო, ანუ ფართო მასებისთვის ხდება ცნობილი, რომ კონკრეტულმა კომერციულმა ბანკმა გაყიდა ბინა და არავინ იწყებს გარკვევას რამდენად ემსახურებოდა ან ვერ ემსახურებოდა ის და რა იყო ამის გამომწვევი მიზეზი. პირდაპირ ხდება კომერციული ბანკის იმიჯზე დარტყმა. შესაბამისად, ისინი მაქსიმალურად ცდილობენ, რომ თავიდან აირიდონ მსგავსი პრობლემა. ხოლო, რაც შეეხება უფრო მეტად დაცვას, ამ შემთხვევაში, მე მიმაჩნია, რომ უფრო მეტად იქნება მომხმარებელი დაცული, თუ უფრო მეტი ინფორმაცია ექნება. თუ რაიმე ფერხდება სესხის გაფორმების დროს, აუცილებლად უნდა დასვან დამატებითი კითხვები და რაც შეიძლება მაქსიმალური ინფორმაცია მიიღონ, თუნდაც პროცედურასთან დაკავშირებით – როგორ გაიყიდება მათი უძრავი ქონება სესხის ვერ დაფარვის შემთხვევაში.
რაზე გაამახვილოს ყურადღება მომხმარებელმა, სწორი კითხვები რა იქნება, რომლებიც უნდა დასვას?
– იპოთეკური სესხი არის ძალიან მნიშვნელოვანი გადაწყვეტილება – ეს არის ჩვენი უძრავი ქონების მდგომარეობის ცვლილება. შესაბამისად, სანამ ხელშეკრულებას გააფორმებს მომხმარებელი, უკეთესი იქნება:
სამ ან ოთხ კომერციულ ბანკს მიმართოს და ყურადღება მიაქციოს რა არის მინიმალური საპროცენტო განაკვეთი, რასაც კომერციული ბანკი სთვაზობს, რა არის სესხის ვადა, იმიტომ რომ ხშირია შემთხვევები, ერთი ბანკი შესთავაზებს მომხმარებელს 9 წლიან სესხს უფრო დაბალ პროცენტში, როდესაც 10 წლიანს სთავაზობს ალტერნატიული ბანკი იმავე პროცენტში. ე.ი. ყურადღება მიაქციონ სესხის ვადასა და საპროცენტო განაკვეთს.
აუცილებლად მიაქციონ ყურადღება სესხის ეფექტურ საპროცენტო განაკვეთს, რადგან ეფექტური საპროცენტო განაკვეთი არის პროცენტი, რომელიც მოიცავს ყველა იმ ხარჯს, რომელიც მომხმარებელმა უნდა გაწიოს სესხის მისაღებად.
საყურადღებოა, რა ხარჯი ახლავს სესხის აღებას – ნოტარიულად ხდება ხელშეკრულების დამოწმება და ეს ხარჯი აქვს მას თავად გასაწევი თუ ბანკი უზრუნველყოფს თავად იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმებას.
რა იქნება წინმსწრები საკომისიო – აქ შეუძლია სთხოვოს მომსახურე ბანკს, რომ ყოველთვიური სამმაგი შენატანი თუ განხორციელდა, წინმსწრები პროცენტი იყოს 0 – ის ტოლი, ძირითადად სესხის წინსწრება არის 2%. თუ თქვენ იცით, რომ გარკვეულ პერიოდში შეძლებთ, რომ წინსწრებით დაფაროთ სესხი, მაშინ ეს გარკვეულ შეღავათებს გაგიკეთებთ.
მარიამ ტაკაშვილი
